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李根独家调查

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日志

 
 

外商利用“联建房”名义开发地产逃税数百万(图)  

2010-12-18 14:42:35|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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     “以个人认为,福建商人游金胜等五人利用‘联建房’的名义,进行房地产开发是典型的偷税漏税行为。”12月14日,邵东县地税局第二税务分局管理人员周玉锦如是说,我们曾经责令他们补缴税款15万元,并处罚金3万元,尽管如此,但还是远远不够应该缴纳的税款。

     邵东县一不愿意透露姓名的开发商人士称,福建商人在邵东以“联建房”的名义到处开发,严重地冲击了本地的房地产市场,同时导致国家税收流失以及房子质量无法保障等一系列的后果。他还说:“游金胜等五人与县里个别领导是盘根错节的裙带关系,他才能在‘乱象’中生存,这个背后绝对存在钱权交易。” 

                              外商利用“联建房”名义开发地产逃税数百万(图) - 我不是美国总统,是中国李根 - 李根独家调查

                                                   (按照税务机关的说法,这栋楼房要偷税百万以上)

                              外商利用“联建房”名义开发地产逃税数百万(图) - 我不是美国总统,是中国李根 - 李根独家调查

                                                     (楼板厚度没有满足设计要求,导致楼板到处裂缝)

                              外商利用“联建房”名义开发地产逃税数百万(图) - 我不是美国总统,是中国李根 - 李根独家调查

                                                    (名仕楼不到一年的时间,其楼面已经是伤痕累累)

   “联建房”变商品房   

    在湖南省邵东县城的三兴路与邵东大道的交汇处,有一栋八层高的楼房----名仕商住楼。

    据记者了解,这栋楼房是2007年申报,由福建商人游金胜、林瑞林等五人以‘联建房’的名义进行兴建。2008年底,名仕商住楼基本建成,这时,游金胜开始将这些住房以同等条件低于市场价格的方式进行出售。因名仕楼地处三兴路与邵东大道的交汇处“是典型的黄金地带”,房子很快销售一空。

    购房户安秋华说,大家买房的时候,福建商人游金胜把邵东名仕商住楼作为商品楼卖给了大家,交易的时候基本上是一手交钱,一手交房,大家看到这里的房子比市场价低很多,谁都没有去仔细看合同的内容,“都以为拣了个大便宜”。

    到了2009年,一些购房户开始对新房进行装修时,陆续发现房子存在严重的质量问题:部分房子楼板断裂,墙壁渗水,楼板厚度不够,且无消防设施,名仕商住楼按照设计是六层半,但建成时却有八层。这一系列的问题困扰着每一个购房户,这时,有人找到福建商人希望能通过维修加固的方式解决问题,“否则要退房并追加装修赔偿”。 

     福建商人得知购房户准备“造反”时根本不予理会,并称“有本事可以走法律程序”。在万般无奈之下,购房户开始联合到县各职能部门反映开发商的种种劣迹,并向邵阳城市报和邵阳电视台的“民情通道”投诉。

    处罚就能解决问题?

     邵阳城市报和邵阳电视台的“民情通道”披露邵东名仕商住楼的问题之后,相关部门似乎有些重视。2010年9月20日,通过湖南省中大司法鉴定所司法鉴定“房子确实存在质量问题和安全隐患”。

    记者在《中大司法鉴定所[2010]房建鉴定2号书》上看到,名仕商住楼楼面厚度检测评定表显示有18项,其鉴定结果全部是“不满足设计要求”。其中楼面设计的厚度为12厘米,但实际测量竟只有8-9厘米;楼面钢筋实测间距和钢筋的规格有26处不满足设计要求;鉴定人员还发现二层有些间墙无底梁,“直接将间墙砌在板面上,商家这样的偷工减料,楼面和墙壁不裂缝才怪。”

    这一惊人的结果出来之后,购房户多次找福建商人和邵东县建设局、邵东县质检站等职能部门要求整改,回答是邵阳市第二设计院没有出整改设计方案,互相推诿。据购房户介绍,自从房子出现了质量问题,他们就多次向有关部门反映,但大多数部门都以工作人员没时间为由,给予拒绝。

    市第二设计院副院长岳丰明告诉记者,这不是什么大问题,现在房子出现这个问题很普遍,任何一件东西都不可能是完美的,“目前,我们已经下达了‘名仕商住楼工程质量问题的加固处理意见书’。对于开发商和施工部门不按照原设计、规划图进行施工建设,规划部门已经对他们处以罚款9000元钱。”

    讨了公道难得落实

    11月24日,邵东县建设局副局长杨速平告诉记者,《名仕商住楼工程质量问题的加固处理意见书》已经出来,他们正在和开发商协商处理此事,但具体事项由邵东县建设工程质量监督站副站长封利恒在负责。 

    当记者联系到封利恒时,他不耐烦地说,邵东名仕商品楼的事就是因为记者在插手,搞得他们焦头烂额,希望媒体不要再给他们添麻烦,并一再表示不愿多说。

    邵阳市建设局局长周飞鹏告诉记者,他们以前责令邵东县建设局认真处理此案件,当时邵东县政府还开了会,要求妥善解决此事。现在鉴定结果已出来,县建设局应该牵头出来处理这件事情,责令开发商整改到位。

    12月14日,记者再次来到邵东县名仕商住楼,看到的还是伤痕累累的楼房,楼板四处裂缝,墙壁挨窗户的地方到处被雨水渗透。一名叫安秋华的购房户气愤地说道:“你看,楼板都严重开裂了,这是典型的‘豆腐渣’工程,如果不是我的儿子结婚要用房,来给房子搞装修,鬼知道房子开裂了,现在房子装修了10多万,这钱又掉河里打水漂了。”
 
    有购房户认为,福建老板很能找关系,他宁愿拿钱去疏通领导,也不帮他们的房屋加固整改,“如果不是当地领导被福建姥‘摆平’,这‘豆腐渣’工程能拖到现在还不整改吗?这就是典型的官商勾结嘛!”对于这一说法,记者一时无法核实,但种钟迹象表明,福建商人与当地官员的关系非同一般。

    购房户还告诉记者,邵阳城市报和邵阳电视台的《民情通道》披露名仕商住楼存在质量问题之后,司法鉴定证明房屋确实存在质量问题,加固处理意见书也出来了,但就是没有人来好好落实,“这不是官商勾结还是什么?”

    谁为“偷税”开绿灯?

    记者在邵东采访期间,有购房户直接把矛头对准邵东县纪委副书记兼县优化办主任梅世江,并一口咬定“就是梅世江在做福建佬的保护伞”。购房户还说,如果不是梅世江这个大官在帮福建佬的忙,县房产局也不敢绕开税务机关为他们办理房产证。

    12月18日,梅世江告诉记者,名仕商住楼是以“联建房”的名义开发的。至于为什么会是福建商人到邵东来弄“联建房”,而且进行出售,他表示不清楚。对于购房户说梅是福建商人的保护伞,梅世江予以否认,他说:“如果有人说我是福建商人的保护伞,上面可以随时来查我的问题。”

    对于“联建房”和“商品房”的区别,邵东县地税局第二税务分局管理人员周玉锦说,“联建房”就是大家合伙集资一起兴建房子,这种情况是不要缴税的。“商品房”是开发商兴建好楼房后,再进行交易,这肯定要缴税的,而且房产部门要经过我们税务机关才能为购房户办理房产权证。

    记者让周玉锦看了名仕商住楼与购房户的合同,他说从合同上看他们是联合建房,但从具体操作上来说,福建商人是典型的偷税漏税行为。在今年6月份,有人投诉称名仕商住楼在当“商品房”交易,因为当时的购房户极不配合调查,我们才责令开发商补缴税款15万元,并处罚金3万元。“如果按照这个购房合同的实际交易,名仕商住楼的应交税款应该在100万以上。”而福建商人没有经过税务机关却为购房户办理了房产权证,周玉锦说他们不清楚,并表示“这事情很复杂”。    

另据记者了解,福建商人以同样的方式,在邵东县城其他地方兴建了两栋八层楼的房子。购房户说:“照这样计算,福建商人在邵东县偷税漏税的金额远远超过300万元。”据邵东一退休官员分析,如果把县有关领导与福建商人之间的关系全部摊开,或许比购房户想象的还要复杂许多倍。(综合邵阳城市报)

     律师在线说法

     该案例中,房屋开发者个人没有房地产开发资质,房屋开发者却将修建好的房屋以与购房者签订《联建合同书》的方式进行销售。这种借“个人联合建房”之名,行房地产开发经营之实的行为严重扰乱了房地产市场的正常经营,使各购房者的利益无法得到法律保障,更使国家税费大量流失。 

      一、无相关营业执照及资质进行房地产开发、经营是法律严格禁止的违法行为。
     1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十五条“违反本法第三十条的规定,未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发业务活动,没收违法所得,可以并处罚款。”
     2、国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》第二条“本条例所称房地产开发经营,是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。”第三十四条“违反本条例规定,未取得营业执照,擅自从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动,没收违法所得,可以并处违法所得5倍以下的罚款。”第三十五条“违反本条例规定,未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由工商行政管理部门吊销营业执照。”
     根据以上规定,为维护房地产市场的正常秩序,国家严禁个人及没有房地产开发资质的企业从事房地产开发活动。 

     二、采取违法手段销售房屋,逃避国家税收,造成国家税费大量流失。
     1、房屋开发者与购房者虽表面签有《联合建房协议》或《合作建房协议》,但其实质是开发者将房屋建成后销售给各购房者。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条“ 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。”和《中华人民共和国营业税暂行条例 》第一条“在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务(以下简称应税劳务)、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人,为营业税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳营业税。”及“根据营业税有关规定,纳税人将自建的房屋对外销售,涉及建筑与销售不动产两个应税行为,所以应按建筑业缴纳营业税(3%),再按销售不动产征收营业税(5%)。”房屋开发者作为纳税人应按照以上规定足额、及时缴纳增值税、营业税等税费。
    2、各购房者也应根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。”第二条“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:(二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;(三)房屋买卖;”第三条“契税税率为3—5%。”第四条“契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;”以上条款的规定足额缴纳相关契税。
     3、各纳税人若没有履行纳税义务,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条“纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的,由税务机关责令限期改正,并处五万元以下的罚款。纳税人不进行纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款。”税务部门应对该纳税人进行行政处罚。
相关税务人员若没有履行职责,则应按相关规定承担责任:第八十一条“税务人员利用职务上的便利,收受或者索取纳税人、扣缴义务人财物或者谋取其他不正当利益,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。”第八十二条“税务人员徇私舞弊或者玩忽职守,不征或者少征应征税款,致使国家税收遭受重大损失,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。”

     三、由于房屋销售程序不合法,各购房者的利益难以保障。
     各购房者以联合建房或合作建房的名义取得的房屋,因不符合《城镇个人建造住宅管理办法》第二条“本办法所说的城镇个人建造住宅,包括以下几种形式:(三)互助自建:城镇居民或职工互相帮助,共同投资、投料、投工,新建或扩建住宅;”第三条“凡在城镇有正式户口、住房确有困难的居民或职工,都可以申请建造住宅。”第四条“城镇个人建造住宅,须由建造人所在单位或所在地居民委员会开具证明,向所在地房地产管理机关提出申请,经审核同意后,才准建造住宅。”第五条“城镇个人建造住宅的建筑面积,由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定,但按城镇正式户口平均,每人建筑面积一般不得超过二十平方米(包括在本城的异地住宅)。禁止用围墙筑院的方式扩大宅基地。”第六条“城镇个人建造住宅,必须经城市规划管理机关审查批准,发给建设许可证后,方可施工。” 《城镇住宅合作社管理暂行办法》中明确规定,符合规定的个人合资建房者只能通过申请加入住宅合作社后,在合作社的管理下合作建造的房屋才能合法取得房屋所有权证及土地使用权证。 (据四川在线)

 

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